中國江蘇網(wǎng)4月17日訊 （記者 何弦 攝影 王鑫）經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展讓高層住宅成為城市發(fā)展的一個(gè)趨向。2006年，淮安市出現(xiàn)了第一家建有高層住宅的小區(qū)，此后，市區(qū)的小高層、高層住宅日漸增多，并有向百米以上的超高層發(fā)展的趨勢。然而，高層住宅在給城市生活帶來一定便利和舒適的同時(shí)，也存在一些后期管理上的難題，高層住宅二次供水就是其中之一。
眼下，由高層住宅二次供水引發(fā)的矛盾愈演愈烈，一方面，自來水公司常因高額的水費(fèi)拖欠問題頭疼不已；另一方面，費(fèi)用糾紛導(dǎo)致的用水不便也激起了業(yè)主的不滿。而在這當(dāng)中充當(dāng)“第三者”的物業(yè)公司也覺得二次供水的后期管理、維護(hù)是個(gè)麻煩事。那么，何為二次供水？為什么高層住宅需要二次供水？目前我市高層住宅二次供水的后期管理究竟存在哪些問題？形成這些問題的原因是什么？怎樣才能解決這些矛盾？記者對此進(jìn)行了采訪。
A、高層住宅多需二次供水
何為二次供水呢？在弄清楚這個(gè)問題之前，先來看看什么是高層住宅。一般來說，7層及檐高20米以上的住宅，都可以被稱為高層住宅，而根據(jù)樓房高度的不同，高層住宅又可分為小高層、高層和超高層。通常人們把7—9層的樓房稱為中高層（即人們通常所說的“小高層”）、10層及以上為高層、總高度為100米以上則為超高層。目前，在淮安，小高層和高層是較常見的高層住宅。
因?yàn)槭姓┧芫€壓力有限，所以建筑高度超過城市供水服務(wù)水壓標(biāo)準(zhǔn)的高層住宅，都需要將城市公共供水通過所在小區(qū)的二次供水設(shè)備加壓之后再供給居民，這就是高層住宅的二次供水。市自來水公司設(shè)計(jì)中心主任張衛(wèi)告訴記者，一般6層以上的高樓就需要進(jìn)行二次供水。“相比原水供水，二次供水的水質(zhì)更容易被污染，所以二次供水的建設(shè)、管理、維護(hù)直接關(guān)系到二次供水的水質(zhì)、水壓和供水安全與居民的日常生活密切相關(guān)。”
張衛(wèi)介紹，目前，我市高層住宅二次供水以兩種方式為主。一是水箱+水泵聯(lián)合供水。這種方式相對落后，多用于一些早期建成的老小區(qū)。它的缺點(diǎn)是需要專業(yè)人員定期清理水池和進(jìn)行消毒，時(shí)間久了容易存在水質(zhì)安全方面的問題。第二種方式是近年來普遍采用的利用一種無負(fù)壓增壓設(shè)備進(jìn)行供水，也就是所謂的“管網(wǎng)疊壓供水時(shí)代”。這種方式具有高效節(jié)能，環(huán)保無二次污染，易維修等優(yōu)點(diǎn)，但對高層附近的道路市政管網(wǎng)有要求。“無負(fù)壓增壓設(shè)備要求接入的管網(wǎng)口徑小、水壓低，否則就會(huì)影響周圍其他地區(qū)的用水。所以不是所有高層都可以使用無負(fù)壓增壓設(shè)備。”張衛(wèi)說。
B、“總表制”收費(fèi)問題多
在采訪中，記者了解到，目前我市高層住宅二次供水費(fèi)用收繳主要有兩種方式。全市約10家建有高層住宅的小區(qū)將二次供水的建設(shè)、維護(hù)、管理全權(quán)移交給了市自來水公司。收費(fèi)、管理均由自來水公司負(fù)責(zé)；而另外一種則是目前的“主流”方式，即由物業(yè)代收代繳二次供水的費(fèi)用。在第二種方式下，大多數(shù)高層住宅的二次供水采用“總表制”收費(fèi)方式，一個(gè)小區(qū)的高層住宅只有一塊自來水公司安裝的總水表，每家每戶的分表是開發(fā)商自行購買安裝。自來水公司按月收取水費(fèi)時(shí)，只抄總表開單，每家每戶的水費(fèi)分?jǐn)倓t由物業(yè)一家一家上門抄錄、收錢。
目前，市自來水公司直接供水的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格是2.55元/噸。但高層建筑的二次供水費(fèi)用價(jià)格需要在此基礎(chǔ)上加上二次供水設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)，其中二次供水設(shè)備的加壓動(dòng)力費(fèi)（也就是額外的耗電費(fèi)）占了大頭。另外，如果該高層住宅是由物業(yè)代收代繳二次供水費(fèi)，則還要加上一定的水表損耗費(fèi)、抄錄費(fèi)和人工費(fèi)。幾部分合計(jì)起來，才是二次供水費(fèi)用的最終價(jià)格。這就是上文中嚴(yán)女士之所以曾交過6元多每噸水費(fèi)的原因。但按照常理，嚴(yán)女士住的是4樓，并不需要二次供水，為什么卻要按二次供水的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)呢？
走訪了市區(qū)多家建有高層住宅的小區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，采用第一種收費(fèi)方式，即由自來水公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理的小區(qū)，因?yàn)闄?quán)責(zé)明確、管理到位，基本沒發(fā)生過什么矛盾糾紛，但由物業(yè)代收代繳二次供水費(fèi)的小區(qū)卻很混亂，矛盾重重。各家物業(yè)不僅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，收取方式也不一樣。撇開人工費(fèi)等不談，有的物業(yè)將二次供水的動(dòng)力費(fèi)攤?cè)胨M(fèi)中，還有的將動(dòng)力費(fèi)納進(jìn)了物業(yè)費(fèi)中。而且，目前市區(qū)各高層住宅的二次供水動(dòng)力費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，有的是根據(jù)供電局繳費(fèi)發(fā)票以及用戶的用水量分?jǐn)偟綉?，有的是按照住戶房屋面積收取。采取哪一種標(biāo)準(zhǔn)，一般由物業(yè)或業(yè)主委員會(huì)決定。此外，雖然大多數(shù)高層住宅6層以下的住戶無需二次供水，不用繳納二次供水的額外費(fèi)用，但也有個(gè)別中高層住宅整棟樓都實(shí)行了二次供水，從底層到最高層的用戶都要按二次供水的水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交錢。
C、欠費(fèi)停水觸發(fā)三方矛盾
由于在市政直接供水與用戶之間加了一道環(huán)節(jié)，致使二次供水容易產(chǎn)生一些矛盾點(diǎn)。記者了解到，自2006年我市第一家建有高層住宅的小區(qū)出現(xiàn)后，高層住宅的費(fèi)用糾紛就頻頻發(fā)生。“我們樓曾因欠費(fèi)停水不止一次了！”家住淮海西路上某小區(qū)高層住宅4樓的嚴(yán)女士頗無奈地說，“停一次鬧一次！我們打過市長熱線，但收效也不大。”嚴(yán)女士說，自己2006年剛住進(jìn)該小區(qū)時(shí)，物業(yè)收取的水費(fèi)合計(jì)6塊多每噸，業(yè)主們都覺得太貴了，就集體不交錢，最后欠費(fèi)停水了。“鬧過幾次之后，現(xiàn)在交2.55元每噸，也就是市自來水公司的直供水標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，我們才滿意。”近日，記者走訪市區(qū)多家建有高層住宅的小區(qū)發(fā)現(xiàn)，曾因拖欠水費(fèi)而被停水的高層住宅有不少，而且有些高層住宅樓已經(jīng)變成了欠費(fèi)的“老油條”。
3月8日上午，在市自來水公司提供的一份近期的高層住宅二次供水水費(fèi)欠賬單上，記者看到，2011年12月9日至2012年2月10日，交通路上的某高層住宅小區(qū)拖欠水費(fèi)12199.20元；2011年12月5日至2012年3月6日，位于軍營西路上的某高層住宅小區(qū)拖欠水費(fèi)14397.30元。自來水公司工作人員告訴記者，如果用戶欠費(fèi)次數(shù)多、欠費(fèi)數(shù)額較大，自來水公司只能停止供水。“近年來，市區(qū)的高層住宅基本都存在此類問題。但如果我們停止供水，業(yè)主很快就會(huì)找上門來，或者向其他一些部門投訴?？墒?，自來水公司是服務(wù)性企業(yè)，用戶總是欠費(fèi)怎么行呢？而且一般只要在3個(gè)月以內(nèi)補(bǔ)齊水費(fèi)的，我們都不會(huì)停水。”
水費(fèi)糾紛不僅讓高層住宅的業(yè)主與自來水公司之間摩擦不斷，也引發(fā)了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)之間的矛盾。“業(yè)主不肯交二次供水費(fèi)，停了水矛頭第一個(gè)指向物業(yè)。”某建有高層住宅的小區(qū)物業(yè)人員說，“另一方面，自來水公司經(jīng)常向我們催繳水費(fèi)，物業(yè)夾在中間真是兩難。”
以延安東路上某建有高層住宅的小區(qū)為例。該小區(qū)共有9幢高層住宅。“我們是將二次供水的水、動(dòng)力費(fèi)放在一起收的。水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2.55元/噸，電費(fèi)則是物業(yè)根據(jù)供電局開出的發(fā)票以及各家各戶的用水量分?jǐn)偟綉簟?rdquo;該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理稱，大多數(shù)居民對正常2.55元/噸的水費(fèi)價(jià)格沒什么異議，矛盾的焦點(diǎn)在于二次供水產(chǎn)生的動(dòng)力費(fèi)。“二次供水的動(dòng)力費(fèi)容易給用戶產(chǎn)生忽高忽低的感覺。”該物業(yè)經(jīng)理說，“因?yàn)楦鶕?jù)用水量以及高度的不同，泵水設(shè)備的耗電忽高忽低，比如同樣是一噸水，有時(shí)耗電0.7~0.8元，有時(shí)一下竄到1.3元~1.4元。所以，一些不太明白的住戶就以各種理由拒交動(dòng)力費(fèi)。
D、供水設(shè)備維保開支不小
不僅如此，“總水表制”和物業(yè)代收代繳還產(chǎn)生了總水表與分水表之間的損耗費(fèi)用以及物業(yè)的人工成本。軍營西路上一個(gè)建有高層住宅的小區(qū)物業(yè)經(jīng)理表示，總表和分表之間的損耗差價(jià)只能平攤到每戶頭上，而且不少開發(fā)商安裝的水表很廉價(jià)，有的僅十幾塊錢一個(gè)，這樣的水表往往存在計(jì)量不準(zhǔn)確的問題。
同時(shí)，一戶戶地上門收費(fèi)也使得物業(yè)公司的用人成本大增。延安東路上某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理稱：“物業(yè)的人員本來就不多，但卻將大量的人力精力投入到水費(fèi)收繳上，這一定程度上影響了物業(yè)管理其他方面的工作效果。而且，每上門一次就產(chǎn)生了一定人工費(fèi)，這部分費(fèi)用最后恐怕還得在物業(yè)費(fèi)里有所體現(xiàn)。”
還有不少物業(yè)抱怨，業(yè)主常年不在家或早出晚歸等都給物業(yè)收繳水費(fèi)帶來了不便，物業(yè)常常反復(fù)上門卻要不到錢。“為了業(yè)主正常用水，我們通常先把欠費(fèi)墊付上，但卻很難100%回收上來，所以幾乎每年都貼錢。”某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理說，“有的用戶已經(jīng)一年多沒交錢了。”軍營西路某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理則表示，他們小區(qū)共有4幢高層，250多戶人家，因?yàn)閼魯?shù)多，物業(yè)收費(fèi)的時(shí)間跨度較大，本是2個(gè)月收一次水費(fèi)，每次卻拖后2~3個(gè)月還收不上來。
除了收費(fèi)混亂，由物業(yè)負(fù)責(zé)管理維護(hù)二次供水設(shè)備的高層住宅還存在供水設(shè)備質(zhì)量不佳、管理不善等問題。高層住宅建成后，開發(fā)商會(huì)將供水設(shè)備的管理、維護(hù)責(zé)任移交給物業(yè)。然而，不少高層住宅的物業(yè)向記者反映，開發(fā)商建設(shè)的供水設(shè)備質(zhì)量并不太好。延安東路上某小區(qū)的一只水泵只用了不到一年就徹底壞了。“一般情況下，過了一年保修期開發(fā)商就不負(fù)責(zé)了。供水設(shè)備的日常維修費(fèi)由物業(yè)掏錢，5年以后的大額維修費(fèi)可以申請住宅專項(xiàng)維修資金。”該小區(qū)物業(yè)稱。
“供水設(shè)備管理不到位也容易引發(fā)業(yè)主的不滿。因?yàn)楣┧O(shè)備的后期維護(hù)保養(yǎng)很重要，特別是必須利用水箱的方式，這不僅關(guān)系到居民的飲水安全，對延長設(shè)備本身的壽命也有好處。” 市自來水公司設(shè)計(jì)中心主任張衛(wèi)說，但由于缺乏明確的責(zé)任規(guī)范以及統(tǒng)一的管理制度，目前政府部門對高層住宅二次供水設(shè)備的維保情況也難以監(jiān)管。